上海住房租赁条例征求意见：拟加大对个人“二房东”监管力度 扩大保障性租赁住房供给

11月3日，据“上海人大”官方微信号公布，上海市人大常委会对《上海市住房租赁条例(草案)》(征求意见稿)(以下简称“《租赁条例》(草案)”)公开征求意见，征求意见时间为2022年11月2日至11月16日，对住房租赁价格管理、规模化租赁管理、租赁资金监管等方面都做了相关规定。与此同时，在民生保障方面，《租赁条例》(草案)还特别专章细化了保障性租赁住房的相关要求。

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中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，《租赁条例》(草案)相关规定有助于推动住房租赁市场的进一步规范，保障租赁双方的合法权益，营造良好的租房环境，促进“租购并举”住房制度的加快建立。“在北京、上海的带动下，未来或将有更多的城市出台住房租赁的相关法规。”徐跃进指出。

禁止群租、鼓励长期租赁

今年9月1日，《北京市住房租赁条例》正式实施，这是全国首个规范住房租赁的地方性法规，并首次将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法。

继北京之后，11月2日，为了规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，上海市人大常委会对《租赁条例》(草案)公开征求意见。

《华夏时报》记者在上海人大官网看到，《租赁条例》(草案)共7章65条，主要内容包括健全治理机制，形成共治共享的发展格局；规范租赁行为，平衡租赁双方权利义务关系；加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序；坚持服务监管并重，增强人民群众的获得感等。

其中，为平衡租赁双方权利义务关系，《租赁条例》(草案)中明确了出租人、承租人应当遵守的行为规范，比如明确出租住房应当遵守的规定，禁止群租，须细化完善办理租赁登记备案的具体要求。同时，也鼓励当事人订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系；

从市场主体角度来看，《租赁条例》(草案)提出要加大对个人“二房东”监管力度，加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等。

例如，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。

“过去租赁市场上一些规范方面的缺失，绝大部分都在此次草案中进行了补充。”11月4日上午，贝壳租房(惠居)上海站负责人刘莉告诉《华夏时报》记者。上海中原地产首席分析师卢文曦总结，上海此次以条例形式从多层次、多维度出发，维护整个租赁市场的有序、健康和安全，法理依据更强，对于承租者和市场主体都是利好。

《华夏时报》记者注意到，在租赁市场日益规范的同时，不少住房租赁企业也在自觉加强对租户利益的保障。例如，11月4日，链家在上海宣布完成第5次升级“安心服务承诺”。据悉，截至2022年10月，上海链家已累计为包括租客、购房者在内的消费者支付安心保障金10.58亿元，共抵御了53582次交易风险。

上海链家COO王拥群强调，为破解当前租赁市场因意外产生人身受伤及财产损失的痛点，上海链家此次还针对其“省心租”房屋新增“租住安全，补偿损失”的安心服务承诺，以保障出租方和承租方的利益：“随着链家更多租赁产品的推出，围绕租住安全，在租住期内有一些意外，产生财产损失或者人身受伤，我们也相应对受损方给予一些补偿。”王拥群表示。

“围绕租赁业务，随着国家对于租售业务的支持，响应租购并举战略，链家也成立了惠居新业务。”王拥群表达了链家希望在租住这条线上“走得更远”的意图。

据公开资料，2021年，贝壳惠居即推出轻托管租赁业务“省心租”，将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源。而作为贝壳租房(惠居)上海站负责人，刘莉坦言，“租赁(业务)是一件长期的事情，也非常微利，对于客户、业主而言也不乏痛点，仍需要我们慢慢去解决。”

细化保障性租赁住房相关要求

值得注意的是，在民生保障方面，《租赁条例》(草案)特别专章细化了保障性租赁住房的相关要求，指出上海市按照政府引导、市场运作原则，加快发展保障性租赁住房，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，有效缓解特定群体的住房需求，切实发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用。

从《租赁条例》(草案)具体内容来看， 其中，保障性租赁住房重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域进行布局；同时，上海市针对不同层次需求，建设住宅型、宿舍型保障性租赁住房，其中住宅型保障性租赁住房以小户型为主。此外，保障性租赁住房还实行全装修，配备必要的基本生活设施，并充分考虑承租人需求特点，合理配置公共服务和商业服务设施，适当增加公共活动和共享空间等。

租金方面，保障性租赁住房出租人应当以低于同地段同品质市场租赁住房的租金水平确定租赁价格，向区房屋管理部门备案，并向社会公布；保障性租赁住房租金不得高于备案的租赁价格，并应当按月或者按季度收取；收取的押金不得超过一个月租金。

徐跃进指出，“条例利用单独一章对保障性租赁住房的制度定位、布局要求、建设要求、管理要求等进行了规定，突出了保障性租赁住房的重要地位。”

“上海市租房人口规模大，租金水平高。根据第七次人口普查数据，上海市约38.7%的家庭户在租房住。” 徐跃进向《华夏时报》记者提供的中指研究院50城住宅租赁价格指数显示，2022年10月上海住宅平均租金为83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列；租金收入比超30%，居民租房压力较大。

而在“十四五”期间，上海新增建设保障性租赁住房47万套(间)，累计建设筹措达到60万套(间)以上，其中40万套(间)在“十四五”期末可以形成供应，到2022年年底，计划建设筹措保障性租赁住房24万套(间)，完成“十四五”目标总量的一半以上。

目前，上海的保障性租赁住房建设正在加速推进中。上海市住建委官网10月11日发布的信息显示，截至当日，上海保障性租赁住房已累计建设筹措36.3万套、供应18.6万套。就在10月26日，上海最大的社会化保障性租赁住房社区——微领地浦江中心社区开业，可供应3000余间房源。

（文章来源：华夏时报）