万亿REITs市场吸睛 公募REITs首现大股东增持

12月5日，华夏中国交建高速公路REIT(场内简称：中交REIT，基金代码508018)发布公告，中交资本控股有限公司(以下简称“中交资本”)作为基金发起人中国交通建设股份有限公司(以下简称“中国交建”)的全资子公司，基金原始权益人之一致行动人，计划自2022年12月6日起6个月内，在遵守中国证券监督管理委员会和上海证券交易所的相关规定前提下，通过竞价交易方式增持基金份额。这也是现有公募REITs产品首次出现大股东增持。

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大股东首次增持

根据公告，在上述增持基金份额计划的实施期限内，中交资本拟合计增持基金份额数量不超过1200万份(占已发行基金总份额的1.20%)，拟增持价格不设区间。按照12月2日中交REIT基金份额收盘价8.286元和增持份额上限计算，本次中交资本增持中交REIT将动用近亿元资金。

受局部地区疫情反复及货车通行费减免等因素影响，高速公路基础设施REITs四季度的业绩修复承压，包括中交REIT在内的多只高速公路REITs二级市场价格出现较大波动。根据公告，中交资本本次拟增持基金份额的目的是“基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，为切实维护广大投资者利益，增强投资者信心，支持本基金持续、稳定、健康发展”。

中国交建相关负责人表示，虽然中交REIT底层资产嘉通高速的业绩受疫情、货车通行费减免及上游桥梁维护实行交通管制等影响，导致项目通行费收入和车流量出现了阶段性的下滑，但是项目本身经营正常。随着疫情管控的优化和宏观经济的恢复，项目经营和业绩将逐步回归正常水平。交通运输是市场经济的命脉，也是保障民生、防控疫情的重要支撑，中国交建在积极应对疫情等因素影响、切实履行央企社会责任的同时，高度重视中交REIT稳健运营和长远发展。作为中国交建唯一高速公路类资产上市平台，中交REIT对于中国交建“十四五”战略目标的实现、核心竞争力的打造及整体产业链能力的提升具有重要意义。中交REIT也是中国交建资本运作版图中非常重要的上市平台之一，具有战略性的意义，除优选嘉通高速项目作为首发资产外，正在有序推进优质项目筛选和扩募相关筹备工作。中国交建对中交REIT的长期价值具有坚定的信心。

华夏基金相关人员表示，中交REIT首发资产嘉通高速剩余收费年限约24年，在目前所有上市高速公路REITs中剩余收费年限最长，项目全周期预期回报对于疫情等因素的阶段性冲击具有较强的韧性，阶段性的疫情冲击对项目的长期基本面不会有实质性的影响。

中交REIT是2022年首单公募REITs，也是首单央企高速公路REITs.自今年4月13日成立以来，中交REIT已经进行了2次分红，累计派利1.78亿元，展现出优秀的现金流生产和可持续分派能力。

过百亿险资参与REITs投资

凭借分红稳定，收益稳定，今年REITs已经成为抢手的“单品”。目前共计66家保险公司的资金成功参与了21只公募REITs的战略配售和网下发行环节，获配金额共计106.5亿元。

共计23家保险机构“战投+网下”的金额超过1亿元。其中，获配金额最高的是泰康人寿，该公司在战投和网下投资17.33亿元，高居险资机构第一位；平安人寿，获配10.8亿元，排在第二名；新华保险获配10亿，居于第三位。

机构普遍看好基础设施公募REITs市场发展前景，认为这是一个万亿级别市场。

博时基金指出，对金融市场而言，公募REITs作为一种不同于现金、股票、债券的第四类资产，具有分红较为稳定、与股票相比价格波动较小、牛熊市不明显、与其他资产价格相关性弱等特征，这些特征一方面特别适合追求稳健增值的长期持有型投资者；另一方面也为机构投资者做大类资产配置提供了新的资产类别，有利于机构投资者优化投资组合。

“我国的公募REITs正处于供需两旺的大环境下，未来具有巨大的发展潜力。”博时基金表示，从首批公募REITs较高的认购倍数能够看出，资金对于这类资产的投资需求较为强烈，仍处于供不应求的状态。未来如果养老金参与REITs投资，则对REITs资产的需求还会更大。

华泰证券研究所房地产首席分析师陈慎认为，从市场容量的角度，以及REITs底层资产的定义来看，这是一个万亿体量规模的市场。公募REITs市场经过一年多的试点，对于参与者各方而言效果都非常理想。未来还将继续看好公募REITs的投资前景，只要市场无风险收益率下行还将持续，基础设施REITs将凭借其收益稳定性、资产稀缺性保有估值提升的逻辑。

从底层资产经营状况方面，已上市的20只公募REITs产品中，有14只披露2022年三季报(另有6只产品上市不满两个月)，其中11只产品对应的底层项目实现盈利，整体业绩造好。

具体来看，鹏华深圳能源REIT第三季度实现净利润1.95亿元，居于首位；平安广交投广河高速REIT净利润为7312.39万元；华夏中国交建高速REIT、东吴苏园产业REIT、华夏越秀高速公路REIT、中航首钢绿能REIT三季度净利润均超2000万元。值得一提的是，二季度末东吴苏园产业REIT曾亏损超200万元，三季度转为盈利。

暂时有3只公募REITs对应的底层项目在第三季度出现亏损，分别为华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT，以及博时招商蛇口产业园REIT，分别亏损802.64万元、175.03万元、10.49万元，除了华安张江光大REIT之外，其余两只亏损幅度不大。

在可供分配金额方面，鹏华深圳能源REIT位居榜首，为1.80亿元。

（文章来源：21世纪经济报道）