今日聚焦!土拍市场格局生变：实力房企异地拓储 本土民企崭露头角

今年以来，全国土拍市场正在发生微妙的变化，实力房企不断异地拓荒拿地，本土民企拿地积极性也在提高。

(资料图片)

6月26日，苏州市第三轮集中土拍落下帷幕，共成交12宗涉宅用地。其中，2宗触顶摇号，2宗溢价成交，其余8宗则以底价成交，总成交金额达到118亿元，平均溢价率达到2.45%。

值得注意的是，在苏州市此轮土拍中，拿地企业构成也呈现出新气象。除各大房企积极参与外，部分此前未在苏州市甚至江苏省布局的企业也有所收获。武汉联投置业有限公司（以下简称“联投置业”）联合苏州湾集团和中建三局城市投资运营公司拿下了苏州市吴江区的一宗纯住宅地块。

而以厦门建发股份有限公司（以下简称“建发股份”，600153.SH）、厦门国贸地产集团有限公司（以下简称“厦门国贸”）等为代表的闽系房企也正成为异地拓荒拿地的主流。

对此，易居研究院研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示，部分房企远赴长三角地区异地拿地，表明房企对于部分热点城市房地产市场更加看好。

除外地房企纷纷进军拿地外，本土中小房企也开始在各地土拍市场中崭露头角。以在6月初进行的杭州市第五轮集中供地为例，浙江本土房企宇诚集团以21.6亿元的价格触发摇号，最终摘得位于上城区的四堡七堡地块，成交楼面价为26624元/平方米，溢价率达到11.66%。

异地布局热点城市

今年以来，在多座长三角热点城市集中土拍中，异地新入局者屡见不鲜。记者梳理发现，建发股份和联投置业等房企开始采取异地入局土拍市场的拿地策略。

事实上，以建发股份、厦门国贸等为代表的闽系房企的全国扩张趋势由来已久。建发股份2022年财报显示，在发展区域方面，建发股份通过聚焦高能级城市和优质地段，深度挖掘流动性好、有价值的优质标的，采取“勤踏勘、严筛选、慎出手”的拓展策略，不断增强土储安全边际，优化库存结构。

“2022 年，公司以多元化方式获取优质土地62宗，全口径拿地金额合计约1030.25亿元，其中一、二线城市拿地金额占比达92%，重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取多个优质项目。”建发股份方面表示。

相关统计数据显示，2022年，建发股份在一、二线城市的权益销售金额占比近80%，销售额超50亿元的城市达14个。另据中指研究院统计数据，今年1～5月，建发股份旗下的建发房产在长三角地区拿地的面积和金额双双位居首位，分别达到约104万平方米和165亿元。其中，建发房产在上海市的拿地金额就达到约35亿元。

除建发房产外，另外两大闽系房企——厦门国贸和象屿地产也正纷纷进行异地布局扩张。在今年南京市第二轮土拍中，除建发房产外，厦门国贸和象屿地产也分别拿下触顶地块，分别以31.9亿元和13.9亿元的价格拿下燕子矶G20和百家湖G16两宗地块。此外，上述闽系房企也在苏州市、上海市等多座城市有所布局。

“长三角作为国内经济发展领先的城市圈，一直是公司布局的重点区域。”象屿地产相关负责人在接受记者采访时表示，“未来，公司会因地制宜采取不同的经营策略，更聚焦城市基本面较好的重点城市。同时，在打造市场竞争力方面，公司也将推动业务战略升级，聚焦市场客户需求，持续升级迭代产品服务力。”

此外，来自武汉市和南昌市等地的房企也在异地土拍中有所斩获。据了解，在苏州市第三轮土拍中拿下吴江区地块的联投置业控股股东为湖北联投集团有限公司（以下简称“联投集团”），而联投集团的实际控制人为湖北省国资委。

对于此番进军长三角市场的意图，联投置业方面表示，在联投集团“三全三商”（科技园区、产业园区、功能园区全生命周期运营商，城市更新全产业链综合服务商，工程建设全领域总承包商）定位下，联投置业积极践行集团“走出去”发展战略，目前已成功布局京津冀、长江经济带和粤港澳大湾区等重点区位核心城市。

“未来，联投置业将继续围绕‘城市更新全产业链综合服务商’的功能定位，以‘满足城市居民高质量生活需求’为核心需求，积极对外拓展，成长为全国性知名企业。”联投置业相关负责人表示。

除联投置业外，南昌市政公用集团有限公司（以下简称“南昌市政”）在今年4月联合招商蛇口拿下了位于上海市浦东新区16号线周浦东站的一宗地块，总价达到17.3亿元，溢价率9.4%，成交楼板价36865元/平方米。而在2022年7月，南昌市政也联合招商蛇口在上海市拿下了两宗地块，此外还在杭州市等地也有所布局。

对于房企选择在异地土拍中入局的原因，上海中原地产分析师卢文曦向记者表示，这或许是房企试图在其他地方寻找发展机会。

本土民企积极拿地

除了异地入局拿地外，本土民营房企在土拍市场中的拿地积极性也有所提高。

以杭州土拍为例，在6月初的杭州市第四、五轮集中供地中，民营房企参拍的积极性逐渐提高，其中，在第五轮集中供地推出的5宗宅地中，有4宗由浙江本地民企竞得。而在第四轮集中供地中，9宗地块全部由民企摘得，其中6宗地块触发封顶摇号，整体溢价率达9.43%。

据了解，除滨江集团等浙江本土知名房企品牌外，诸如宇诚集团、理想四维等杭州本土中小民企和上海大华集团等外地民企也斩获了心仪的地块。

这只是房地产市场格局变化的一个缩影。据中指研究院数据，今年1～5月，在“拿地金额TOP300”榜单中，民营房企有112家，这些企业拿地金额规模占比为30.5%。

从拿地城市分布来看，中小民企本土作战较多，主要集中在城市群的一、二线热点城市及部分三、四线城市。例如，长三角地区的上海、杭州、苏州、南京、合肥、宁波等一、二线城市和台州、温州、绍兴等三、四线城市。

中指研究院方面分析认为，随着近年来房地产市场深度调整，上市房企绝大部分已停止拿地，多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，善于合作的区域中小民营房企也在积极拿地。“从区域来看，浙江省、江苏省和广东省这些民营经济发达地区的中小民营房企拿地较为活跃。这些目前在积极拿地的民营房企，将是房地产行业未来的‘新势力’，有望填补爆雷企业留下的产能空间进而发展壮大。”

卢文曦告诉记者，部分中小房企在土拍中确实有所斩获，尤其是像杭州市等地的中小房企有一定竞争力。“整体来看，此类中小房企的资金较为富余；所在城市本身也有一定竞争力，这使得部分企业立足本土也能具有一定优势，所以敢于拿地，也能拿到地。”

“民企在拿地拓储过程中也在警惕资金等方面的压力，所以不会贸然广撒网，更多地是聚焦一、二线城市拿地，总体较为理性。”卢文曦同时表示，对于市场而言，仍呈现出强者恒强趋势，大型央企国企的市场占有率较大，资源较为集中。“中小民企如果后续拿不到地，最终就会面临退出市场的风险，未来的市场竞争集中度可能也会越来越高。”

行情有望持续向好

在业内人士看来，随着民营房企拿地比重回升和政策不断优化调整，房地产市场行情在今年下半年或将持续向好。

据诸葛找房数据研究中心统计数据，今年上半年，央企国企权益拿地金额占比48.2%，占比位居首位，较2022年上半年基本保持不变。其中，华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口和越秀地产位居拿地金额排行榜前五位。

同时，民营房企权益拿地占比也较2022年有所改善。今年上半年，民营房企权益拿地金额占比为34.5%，较2022年同期上升9.6个百分点。此外，城投平台占比由2022上半年的27%下降至今年上半年的17.3%，其中，在今年上半年“权益拿地金额TOP20”中，仅有1家城投平台企业入围。

对此，诸葛找房数据中心分析认为，土地市场从房地产市场各大主战场中率先突围，局部升温特征凸显，为提振市场信心起到了较为重要的作用。“结合当前市场表现，预测下半年土地市场将呈现稳中有升态势。”

克而瑞方面也表示，在地方完成年度供地计划等诉求之下，土地市场交易规模在今年下半年仍有望边际改善，或将延续上半年态势。“整体而言，今年下半年土地市场依然会延续上半年‘局部火热、整体偏冷’的态势，房企投资信心将持续弱修复，核心一、二线城市还是房企抢地、争夺的重心，央企国企主导的地位也不会发生逆转。”

（文章来源：中国经营网）