存量房贷利率调整最新进展调查：银行暂未收到通知 调整方案或存差异化

8月份以来，监管部门已就存量房贷利率调整多次发声。近日，中国人民银行明确表态，要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

就存量个人住房贷款利率调整最新落地情况，8月9日，《》记者致电国有六大行及多家股份制银行的客服中心和北京支行个贷部门，相关工作人员均表示，目前未接收到总行下发的关于存量房贷利率调降的通知。

业内专家表示，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，部分地区可能已经开始调研、沟通，但其方案如何制定以及怎样实施，目前尚未可知。

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仍在等待具体政策

此前的7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上提及“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。而8月1日，中国人民银行2023年下半年工作会议进一步提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

邮储银行（601658）研究员娄飞鹏对《》记者表示，目前新增居民住房按揭贷款利率明显低于存量按揭贷款利率。这引发了提前还贷，给银行经营造成了一定影响，同时也不利于促进消费。

对于调整存量个人住房贷款利率有关事项，记者逐一询问了国有六大行及部分股份制银行工作人员及客服，得到的回复均是，目前尚未收到相关政策通知。例如，工行北京某支行的个贷经理对《》记者表示，“我们已关注到市场的有关新闻报道，但目前未接收到有关部门的正式通知，我行将继续与监管部门做好沟通对接，如有正式方案，我行将第一时间跟进并做好贯彻落实，也可以关注我行公众号、官方网站等渠道的相关公告信息。”

某房产中介接受记者采访时表示，由于存量房贷利率调整牵一发动全身，因此关于调降存量房贷利率的通知，目前还没有具体细则出来，不过基本上肯定接下来会有调控政策出台。

整体影响可控

在监管部门表态后，市场也较为关注房贷利率调整的可能路径及对商业银行的经营影响。中信证券首席经济学家明明对《》记者表示，预计接下来政府部门直接出台政策要求银行调整的概率很低。部分银行可能以社会责任为导向，或者以留存优质客户为目的，自主降低存量房贷利率。此外，各银行在调整方案的设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力。

“下调存量房贷利率不能简单地‘一刀切’，基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷合同的条款也有较大的区别，需要制定差异化的存量房贷利率调整方案，延续‘因城施策’的政策思路。此外，一二线城市之间如何调节，新老贷款之间如何调节，这些问题如果不能妥善处理，都有可能引发新的问题。”明明表示。

光大证券金融业首席分析师王一峰对《》记者表示，从本轮存量房贷利率调整来看，开放“转按揭”概率不大，房贷利率调整更可能通过借贷双方协商变更合同的方式进行，且房贷利率调整可能通过国有大行作为“标杆行”的方式开展。在实操过程中，合同利率修订或呈现明显的差异化特征，包括因城施策、区分客户资质等。

在业内专家看来，降低存量个人住房贷款利率对上市银行具有多重影响，不过，总体而言，存量房贷利率下调，对银行利润和息差影响并不大。初步测算，利率偏高的存量房贷余额约为15万亿元至20万亿元。如果利率平均下调100个基点，每年将减少商业银行利润1500亿元至2000亿元；如果利率平均下调50个基点，每年将减少商业银行利润750亿元至1000亿元。

招联首席研究员董希淼对《》记者表示，银行可以采取多方面措施，减缓存量房贷利率调整对利润和息差的影响：一是进一步降低存款利率，优化负债结构，从负债端压降成本；二是加大信贷投放，在风险可控的前提下提升高收益资产占比，进而提高资产端收益；三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，增加多元化盈利来源。

“另外，银行还可以在存量房贷利率调整的过程中，与客户约定一段时期内不得提前还款，减少房贷提前还款行为，保持房贷规模基本稳定。金融管理部门可通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持，提高银行降低存量房贷的积极性，支持银行维护息差基本稳定进而保持向实体经济减费让利的持续性。”董希淼进一步称。